윤창기의 건축이야기

제주특별자치도의 숙박시설 “펜션”

천혜의 자연으로 축복받은 제주도에는 많은 숙박시설들이 있다. 숙박시설의 법적인 분류를 해보면, 우리가 흔히 알고 있는 호텔(관광호텔, 가족호텔, 소형호텔)이 있고, 모텔(여관), 팬션, 민박등이 있으며, 많은 논란으로 기준이 모호한 에어비엔비등 이 있다. 그 중 호텔에서도 일반 호텔이냐, 분양을 하는 분양형 숙박시설이냐, 관광진흥법에 따른 관광호텔이냐에 따라서도 여러 가지 종류로 나누어진다.

오늘의 이야기는 제주도에서 작은 숙박업을 하고 싶어서 종종 내게 펜션에 대하여 물어봤던 사람들의 질문에 대해 제주도를 기준으로 “휴양펜션업”이라고 불리우는 법적 용어의 “관광편의시설업”에 대하여 자세한 이야기 하려 한다.

“양택”

제주특별법에 의한 휴양펜션의 뜻은 “「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제251조에 따라 관광객의 숙박•취사와 자연•문화체험관광에 적합한 시설을 갖추어 이를 해당 시설의 회원, 공유자, 그 밖에 관광객에게 제공하거나 숙박 등에 이용하게 하는 업”이라고 설명되어 있다.

제주도의 일반적인 전경, 많은 숙박용 건축물들이 한눈에 보인다. 제주도에서 펜션업을 하려면 제주특별법이 요구하는 사업승인기준을 따르며, 그 건축물의 규모에 대해서는 일정규모 이하의 요구조건을 충족하여야 한다.

첫 번째로 제주특별법 제251조제4항에 따른 휴양펜션업의 사업계획 승인기준은 다음 각 호와 같다.

사업계획승인신청 및 변경승인신청(양수자 또는 경매 등으로 인수한 자를 포함한다)을 할 수 있는 사업자의 범위는 다음 각 목과 같을 것
- 휴양펜션업시설의 부지 위치는 「농어촌정비법」제2조제1호에 따른 농어촌지역 중 관계법에 따라 숙박시설 건축이 가능한 지역일 것
- 제주자치도에 등록기준지를 둔 자로서 귀향하여 1년 이상 농•임•축•수산업에 종사하는 자
- 양수자 또는 경매 등으로 인수한 자의 경우 거주기간에 관계없이 위 가목 또는 나목에 따른 농어업인으로서 거주지가 제주자치도로 되어 있는 자

사업계획의 시행에 필요한 자금조달 능력 및 방안이 있을 것
사업계획의 내용이 관계 법령의 규정에 적합할 것
사업계획승인신청 및 변경승인신청(양수자 또는 경매 등으로 인수한 자를 포함한다)은 1농어업인당 1개소를 초과하지 않을 것

이와 같이 휴양펜션업의 사업자 개설 기준은 위와 같은 내용의 조항을 필요로 한다.

제주도 바닷가에 위치한 펜션의 전경 (사진 윤창기)

이와 같이 휴양펜션업의 사업자 개설 기준은 위와 같은 내용의 조항을 필요로 한다.

(1) 휴양펜션업 시설의 건물층수가 3층 이하일 것
(2) 객실수가 10실 이하일 것
(3) 객실은 숙박과 취사에 적합한 거실․현관(출입구)․욕실․화장실 및 취사시설을 갖출 것 (다만, 한 개 객실에 출입구는 현관 1개소로 하여야 한다)
(4) 객실면적은 25제곱미터 이상 100제곱미터 이하일 것
(5) 지목여하에 불구하고 체험농장용으로 사용할 330제곱미터 이상의 토지 또는 목장으로 사용할 1만 제곱미터 이상의 토지를 확보하여 자연체험을 할 수 있도록 할 것
(6) 휴양펜션업 시설부지 안에 어린이놀이터, 간이골프연습장, 게이트볼장, 풀장, 바비큐장, 그 밖에 제주고유의 전통문화를 주제로 한 체험시설 등 이용시설 중 2종 이상 갖추어야 하며, 시설부지 또는 시설부지 경계선과 연접하여 체험 농장을 갖출 것
(7) 숙박시설 및 이용시설에 대하여 외국어 안내표기를 할 것

제주도의 바닷가에 위치한 작은 펜션 (사진 윤창기)

지금까지 설명한 내용에 충족하는 기준이 된다면, 펜션이라고 하는 숙박업을 할 수가 있다. 규모면에서 그보다 많은 객실을 가지고 숙박업을 하고 싶어하는 사람은 그 숙박시설을 지을 수 있는 땅을 잘 구입해야 한다. 가끔은 법적으로 허용하지 않는 용도(지역, 지구)의 땅을 구매하는 어처구니 없는 일이 종종 발생하기 때문이다. 무엇보다도 제주도 도민이 되고 농업, 어업, 수산업, 축산업자로 시작을 해야한다. 그렇게 하더라도 외지인에게는 2년, 제주도로 귀향한 도민에게는 1년이라는 일정시간이 지나야만 비로소 휴양펜션업을 할 수 있는 자격이 주어지는 것이다. 이러한 조건들을 잘 살펴보고 제주도에서 펜션업을 하도록 준비를 잘 해야 한다.

가을의 냄새를 물씬 풍기는 산속의 펜션 (사진 윤창기)

글램핑을 할 수 있는 산속 펜션 (사진 윤창기)

요즘은 개인간의 커뮤니티의 발달로 인해 새로운 이름의 숙박시설이 많이 생기고 있다. 택시사업에서는 “우버”라고 불리우는 교통수단이 법적으로 국내에서는 불법이라고 정부의 발표가 있었긴 하지만, 부정적인 측면과 긍정적인 측면을 동시에 갖고 있는 영역이기도 하다. 이와 마찬가지로 숙박업에서는 “에어비엔비”라고 하는 숙박의 영역이 생겨나 새로운 숙박문화를 만들어 가고 있는 것도 사실이다. 개인의 부동산 재산을 100%활용할 수 있는 방법으로 돈을 번다는 것에 대하여 긍정적 시각을 가질 수 있지만 이와 반대로, 기존의 숙박업을 주업으로 사는 사람들과 형평성에 대한 이견 차가 있어 조율이 필요한 부분이 되었다. 얼마 전 연예인들이 출연하는 TV프로그램에서 이들이 일본을 여행하면서 여행비용을 절감하는 목적으로 “에어비엔비”를 통해 집을 통째로 빌리는 장면을 본적이 있다. 일반적인 호텔등과 같은 숙박시설에서 찾아 볼 수 없는 일반적인 일본 가정집의 아기자기함을 볼 수 있었다. 이런 면에서는 그 나라의 생활문화를 엿보기에는 좋은 측면을 가지고 있는 장점도 보인다. 이러한 장점과 단점의 경계에서 정부의 종합적인 제도의 개선과 결론이 필요하다.